KAJIAN KELAYAKAN TEKNIS (TECHNICAL FEASIBILITY STUDY)

Pengembangan Kawasan Perumahan dan Komersial Terpadu Berbasis Topografi dan Geoteknik di

Kecamatan Baturaja Timur

Disusun oleh :
Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman
Kabupaten Ogan Komering Ulu

Tahun 2026

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kita panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas rahmat dan karunia-Nya, penyusunan dokumen Kajian Teknis Lahan Tanah Rencana Pembangunan Perumahan Komunitas Tahun 2026 pada Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Kabupaten Ogan Komering Ulu dapat diselesaikan dengan baik.

Dokumen kajian ini disusun sebagai dasar perencanaan dalam pengembangan kawasan perumahan komunitas yang layak huni, aman, dan berkelanjutan. Kajian ini mencakup berbagai aspek teknis yang meliputi kondisi fisik lahan, topografi, geoteknik, hidrologi dan drainase, perencanaan site plan, infrastruktur teknis, hingga analisis risiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pembangunan.

Dalam penyusunan kajian ini, telah dilakukan analisis terhadap kondisi eksisting lokasi, termasuk karakteristik lahan yang bervariasi, keberadaan area sawah/rawa, serta sistem aliran air alami. Oleh karena itu, diperlukan pendekatan perencanaan yang komprehensif dan terintegrasi guna memastikan bahwa pembangunan yang dilakukan tidak hanya memenuhi aspek teknis, tetapi juga memperhatikan keseimbangan lingkungan.

Dokumen ini diharapkan dapat menjadi acuan teknis bagi pemerintah daerah, perencana, serta pihak terkait dalam mengambil keputusan yang tepat terkait pengembangan kawasan perumahan komunitas. Selain itu, kajian ini juga diharapkan mampu memberikan kontribusi dalam mewujudkan kawasan permukiman yang tertata, sehat, dan berkelanjutan di Kabupaten Ogan Komering Ulu.

Kami menyadari bahwa dalam penyusunan dokumen ini masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan guna penyempurnaan kajian ini di masa yang akan datang.

Akhir kata, semoga dokumen kajian teknis ini dapat memberikan manfaat dan menjadi pedoman dalam pelaksanaan pembangunan perumahan komunitas yang lebih baik.

Baturaja, 2026
Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman
Kabupaten Ogan Komering Ulu

DAFTAR ISI

KAJIAN TEKNIS LAHAN TANAH
RENCANA PEMBANGUNAN PERUMAHAN KOMUNITAS
KABUPATEN OGAN KOMERING ULU

Kata Pengantar ………………………………………………………………	i
Daftar Isi .................................................................................................	ii
Abstrak ………………………………………………………………………	v

BAB I PENDAHULUAN	1

1.1 Latar Belakang ..................................................................................	1
1.2 Tujuan Kajian ....................................................................................	2
1.3 Ruang Lingkup Kajian .......................................................................	2
1.4 Manfaat Kajian...................................................................................	3

BAB II DATA LOKASI ............................................................................	3

2.1 Letak Administratif .............................................................................	3
2.2 Letak Geografis dan Sistem Koordinat ..............................................	3
2.3 Akses dan Keterjangkauan Lokasi ....................................................	5
2.4 Batas-Batas Lahan.............................................................................	5
2.5 Luas dan Status Lahan .....................................................................	6
2.6 Kondisi Lingkungan Sekitar ...............................................................	6
2.7 Kondisi Topografi Awal .....................................................................	7
2.8 Tautan Lokasi Digital .........................................................................	7

BAB III KONDISI UMUM LOKASI ........................................................	7

3.1 Lingkungan Sekitar ............................................................................	7
3.2 Aksesibilitas ......................................................................................	9

BAB IV ANALISIS TOPOGRAFI ...........................................................	11

4.1 Kondisi Topografi ..............................................................................	11
4.2 Klasifikasi Kemiringan Lahan ............................................................	12
4.3 Analisis Cut & Fill ..............................................................................	14
4.4 Rekomendasi Survei Topografi ........................................................	15
4.5 Penentuan Zonasi .............................................................................	15
4.6 Implikasi Topografi ............................................................................	16
4.7 Kesimpulan ........................................................................................	17

BAB V ANALISIS GEOTEKNIK …………...............................................	17

5.1 Karakteristik Tanah ...........................................................................	17
5.2 Potensi Permasalahan Geoteknik ...................................................	19
5.3 Rekomendasi Investigasi Tanah .......................................................	20
5.4 Rekomendasi Teknis Awal ................................................................ 21
5.5 Zonasi Geoteknik ..............................................................................	22
5.6 Kesimpulan ........................................................................................	23

BAB VI PENYELIDIKAN GEOTEKNIK…………….................................	23

6.1 Tujuan Penyelidikan ..........................................................................	23
6.2 Metode Penyelidikan .........................................................................	24
6.3 Parameter Geoteknik ........................................................................	25
6.4 Tata Letak Titik Penyelidikan ............................................................	26
6.5 Output Utama ...................................................................................	26
6.6 Standar Acuan ...................................................................................	28

BAB VII ANALISIS HIDROLOGI & DRAINASE ..................................	28

7.1 Kondisi Eksisting Hidrologi ................................................................	28
7.2 Analisis Curah Hujan .........................................................................	29
7.3 Potensi Risiko Hidrologi …………......................................................	30
7.4 Konsep Drainase Kawasan.................................................. ………..	31
7.5 Rekomendasi Sistem Pengendalian Air ....................... …………….	32
7.6 Integrasi Topografi............................................................. ………….	33
7.7 Spesifikasi Teknis Drainase ................................................ ………..	33
7.8 Strategi Mitigasi Banjir…....................................................................	34

BAB VIII PERENCANAAN SITE PLAN (KONSEP TEKNIS) .. ………..	34

8.1 Prinsip Perencanaan ........................................................................	37
8.2 Zonasi Lahan................................................................... ……………	38
8.3 Sistem Jalan Kawasan ......................................................................	39
8.4 Sistem Terasering .............................................................................	40
8.5 Integrasi Drainase dalam Site Plan....................................................	42
8.6 Strategi Efisiensi & Keamanan ..........................................................	42
8.7 Keunggulan Konsep ..........................................................................	49

BAB IX INFRASTRUKTUR TEKNIS ...................................................	43

9.1 Air Bersih ...........................................................................................	43
9.2 Jaringan Listrik .................................................................................	44
9.3 Telekomunikasi ................................................................................	45
9.4 Sistem Sanitasi .................................................................................	45
9.5 Sistem Drainase ...............................................................................	46
9.6 Integrasi Infrastruktur .......................................................................	47
9.7 Rekomendasi Teknis Lanjutan .........................................................	48

BAB X ANALISIS RISIKO TEKNIS ........................................................	48

10.1 Metodologi Risiko ...........................................................................	48
10.2 Risiko Longsor .................................................................................	49
10.3 Risiko Genangan .............................................................................	50
10.4 Risiko Banjir Lokal ..........................................................................	51
10.5 Risiko Penurunan Tanah .................................................................	52
10.6 Risiko Konstruksi .............................................................................	53
10.7 Ringkasan Risiko .............................................................................	54
10.8 Rekomendasi Strategis ...................................................................	54

BAB XI PERATURAN & PERIZINAN ..................................................	54

11.1 Struktur Perizinan ............................................................................	54
11.2 KKPR ...............................................................................................	55
11.3 Persetujuan Lingkungan ................................................................	56
11.4 PBG ................................................................................................	57
11.5 Site Plan Approval ..........................................................................	57
11.6 Izin PSU ..........................................................................................	58
11.7 Alur OSS ........................................................................................	59
11.8 Risiko Perizinan ..............................................................................	59
11.9 Rekomendasi Strategis ...................................................................	59

BAB XII KESIMPULAN .........................................................................	60

BAB XIII PENUTUP ................................................................................	64

LAMPIRAN FOTO DAN DOKUMEN ....................................................	67

ABSTRAK

Rencana pembangunan perumahan komunitas di Jalan Hijrah Kemelak, Kecamatan Baturaja Timur, Kabupaten Ogan Komering Ulu merupakan salah satu upaya strategis dalam penyediaan hunian yang layak, terjangkau, dan berkelanjutan. Lokasi yang memiliki luas ± 3,2 hektar ini berada pada kawasan yang telah berkembang dengan dukungan aksesibilitas yang cukup baik, namun memiliki kondisi fisik lahan yang bervariasi sehingga memerlukan kajian teknis yang komprehensif.

Kajian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan lahan dari aspek topografi, geoteknik, hidrologi dan drainase, serta perencanaan infrastruktur kawasan. Berdasarkan analisis awal, kondisi topografi menunjukkan lahan berbukit dengan kemiringan yang bervariasi, serta adanya area sawah/rawa yang memiliki tingkat kejenuhan air tinggi. Dari sisi geoteknik, tanah didominasi oleh lempung berlanau dengan daya dukung yang relatif rendah pada area tertentu, sehingga berpotensi menimbulkan penurunan tanah dan ketidakstabilan lereng.

Analisis hidrologi menunjukkan adanya potensi limpasan air yang cukup tinggi akibat kondisi kontur lahan dan keberadaan aliran alami, sehingga diperlukan sistem drainase yang terintegrasi untuk mengendalikan genangan dan risiko banjir lokal. Perencanaan site plan dilakukan dengan pendekatan mengikuti kontur alami, meminimalkan pekerjaan cut and fill, serta mengoptimalkan pembagian zonasi lahan menjadi area hunian, ruang terbuka hijau, dan zona utilitas.

Hasil kajian menunjukkan bahwa lahan tersebut layak untuk dikembangkan sebagai kawasan perumahan komunitas dengan syarat dilakukan rekayasa teknis yang tepat, antara lain melalui penyelidikan geoteknik lanjutan, perencanaan drainase terpadu, serta pengaturan tata ruang berbasis kondisi lahan. Dengan pendekatan perencanaan yang terintegrasi, diharapkan pembangunan kawasan ini dapat berjalan secara optimal, aman, dan berkelanjutan.

BAB. I

PENDAHULUAN

Pembangunan kawasan perumahan yang terencana dan berkelanjutan merupakan salah satu kebutuhan utama dalam mendukung pertumbuhan wilayah serta peningkatan kualitas hidup masyarakat. Seiring dengan berkembangnya kawasan perkotaan di Kabupaten Ogan Komering Ulu, kebutuhan akan hunian yang layak, terjangkau, dan terintegrasi dengan pusat kegiatan ekonomi serta fasilitas sosial semakin meningkat.

Dalam konteks tersebut, direncanakan pengembangan kawasan terpadu pada lahan seluas ±3,2 Hektar yang berlokasi di Jalan Hijrah Kemelak, Kecamatan Baturaja Timur. Kawasan ini tidak hanya diperuntukkan sebagai perumahan komunitas, khususnya bagi Aparatur Sipil Negara (ASN), tetapi juga dirancang sebagai kawasan komersial dan pusat aktivitas masyarakat yang mendukung pertumbuhan ekonomi lokal serta interaksi sosial yang berkelanjutan.

Namun demikian, keberhasilan suatu pengembangan kawasan sangat bergantung pada pemahaman yang komprehensif terhadap kondisi eksisting lahan, baik dari aspek fisik, topografi, geoteknik, hidrologi, maupun infrastruktur pendukung. Lahan dengan karakteristik berbukit serta adanya area sawah/rawah memerlukan pendekatan perencanaan yang cermat agar pembangunan yang dilakukan tidak menimbulkan permasalahan di kemudian hari, seperti longsor, genangan, maupun ketidaksesuaian struktur bangunan.

Oleh karena itu, diperlukan suatu kajian teknis yang menyeluruh sebagai dasar dalam menentukan kelayakan lahan serta strategi pengembangan yang tepat. Kajian ini mencakup analisis kondisi tanah, kemiringan lahan, sistem drainase alami, potensi risiko bencana, serta kebutuhan infrastruktur dasar yang mendukung kawasan tersebut.

Kajian teknis ini diharapkan dapat menjadi acuan awal dalam penyusunan dokumen perencanaan lanjutan, seperti Detail Engineering Design (DED), penyusunan site plan kawasan, serta pemenuhan aspek legalitas dan perizinan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selain itu, kajian ini juga menjadi dasar dalam pengambilan keputusan oleh pemangku kepentingan terkait arah pengembangan kawasan agar lebih efektif, efisien, dan berkelanjutan.

Tujuan Kajian

Tujuan utama dari penyusunan kajian teknis ini adalah sebagai berikut:

Mengidentifikasi dan memahami kondisi eksisting lahan secara menyeluruh, meliputi aspek topografi, geoteknik, hidrologi, dan lingkungan sekitar.
Mengkaji potensi serta kendala teknis yang dapat mempengaruhi proses pembangunan kawasan.
Menyusun rekomendasi teknis awal sebagai dasar perencanaan pembangunan yang aman, efisien, dan sesuai dengan kaidah teknis.
Menjadi landasan dalam penyusunan perencanaan lanjutan, termasuk Detail Engineering Design (DED), site plan, serta dokumen perizinan yang diperlukan.
Mendukung terwujudnya kawasan perumahan dan komersial yang terintegrasi, fungsional, serta memiliki nilai ekonomi dan sosial yang tinggi.

Ruang Lingkup Kajian

Ruang lingkup kajian teknis ini meliputi:

Analisis kondisi umum lokasi dan lingkungan sekitar
Analisis topografi dan kemiringan lahan
Kajian awal kondisi geoteknik tanah
Analisis hidrologi dan sistem drainase
Konsep pembagian zonasi lahan (perumahan dan komersial)
Identifikasi kebutuhan infrastruktur dasar
Analisis risiko teknis dan lingkungan
Rekomendasi teknis pengembangan kawasan

Manfaat Kajian

Kajian teknis ini diharapkan memberikan manfaat sebagai berikut:

Sebagai dasar pengambilan keputusan dalam pengembangan kawasan
Mengurangi risiko kegagalan konstruksi dan permasalahan lingkungan
Meningkatkan efisiensi perencanaan dan pelaksanaan pembangunan
Mendukung terciptanya kawasan yang aman, nyaman, dan berkelanjutan
Menjadi referensi bagi instansi terkait dalam proses evaluasi dan perizinan

BAB. II

DATA LOKASI

2.1 Letak Administratif

Lokasi rencana pembangunan kawasan perumahan komunitas dan komersial berada di:

Alamat: Jalan Hijrah Kemelak
Kecamatan: Baturaja Timur
Kabupaten: Ogan Komering Ulu (OKU)
Provinsi: Sumatera Selatan
Negara: Indonesia

Secara administratif, lokasi ini berada dalam wilayah perkotaan yang sedang berkembang, dengan karakteristik kawasan campuran antara permukiman, fasilitas umum, dan lahan terbuka.

2.2 Letak Geografis dan Sistem Koordinat

Untuk memastikan keakuratan posisi lokasi dalam perencanaan teknis dan pemetaan, digunakan beberapa sistem koordinat sebagai berikut:

a. Koordinat Geografis (Global Positioning System / GPS)

Latitude / Longitude:

-4.15475067 (Lintang Selatan)
104.20177404 (Bujur Timur)

Koordinat ini menunjukkan bahwa lokasi berada di wilayah Sumatera bagian selatan dengan iklim tropis basah.

b. Koordinat Derajat, Menit, Detik (DMS)

4°9′17.1″ Lintang Selatan (LS)
104°12′6.39″ Bujur Timur (BT)

Format ini umum digunakan dalam pemetaan manual dan referensi teknis lapangan.

c. Sistem Koordinat UTM (Universal Transverse Mercator)

Easting: 411406.449 m
Northing: 9540722.429 m
Zona: 48 M

Sistem UTM sangat penting dalam pekerjaan teknik sipil, khususnya untuk:

Pengukuran jarak
Perencanaan site plan
Pemetaan topografi
Penentuan grid survei

d. Sistem Koordinat MGRS (Military Grid Reference System)

48MVA 11406 40722

Digunakan untuk referensi pemetaan berbasis grid yang lebih presisi dan standar internasional.

2.3 Akses dan Keterjangkauan Lokasi

Lokasi dapat diakses melalui:

Jalan utama: Jalan Hijrah Kemelak
Konektivitas: Terhubung dengan jaringan jalan lokal dan jalan kabupaten
Kondisi jalan eksisting:

Sebagian sudah terbuka
Memerlukan peningkatan lebar dan struktur untuk mendukung pengembangan kawasan

Karakteristik Akses:

Mudah dijangkau kendaraan roda dua dan roda empat
Potensi pengembangan akses ganda (akses masuk & keluar)
Mendukung mobilitas penghuni dan aktivitas komersial

2.4 Batas-Batas Lahan (Estimasi Awal)

Berdasarkan interpretasi lokasi, batas lahan secara umum dapat dijelaskan sebagai berikut (perlu verifikasi lapangan):

Sebelah Utara: Permukiman warga / lahan terbuka
Sebelah Selatan: Area sawah/rawah
Sebelah Timur: Lahan kosong / pengembangan potensial
Sebelah Barat: Akses jalan & fasilitas sekitar (Bapas Baturaja)

Batas ini masih bersifat indikatif dan perlu penegasan melalui:

Pengukuran kadastral
Peta bidang tanah resmi (BPN)

2.5 Luas dan Status Lahan

Luas Total Lahan: ±3,2 Hektar (±32.000 m²)

Rencana Pemanfaatan Lahan:

±1,2 Ha → Perumahan Komunitas ASN
±2,0 Ha → Kawasan Komersial & Fasilitas Umum

Catatan:

Luasan bersifat estimasi awal dan harus dikonfirmasi melalui pengukuran topografi detail
Status kepemilikan dan legalitas lahan perlu diverifikasi (sertifikat, HGB, dll)

2.6 Kondisi Lingkungan Sekitar

a. Penggunaan Lahan Eksisting

Permukiman penduduk
Sawah/rawah (terasering)
Lahan kosong

b. Karakter Lingkungan

Semi-perkotaan
Kepadatan sedang
Potensi berkembang tinggi

c. Fasilitas Sekitar

Lembaga pemerintah (Bapas)
Jalan lingkungan
Infrastruktur dasar (listrik, komunikasi)

2.7 Kondisi Topografi Awal (Gambaran Lokasi)

Lahan memiliki kontur berbukit
Terdapat area datar dan area miring
Sebagian wilayah berupa lahan basah (rawah/sawah)
Elevasi bervariasi yang mempengaruhi:

Sistem drainase
Tata letak bangunan
Desain jalan

2.8 Tautan Lokasi Digital

Untuk mempermudah verifikasi dan peninjauan lokasi secara visual, dapat diakses melalui:

Google Maps:
https://www.google.com/maps/place/-4.1547506668171055,104.20177403837442

Link ini dapat digunakan untuk:

Survei awal (desktop study)
Analisis citra satelit
Penentuan akses dan kondisi sekitar

BAB. III

KONDISI UMUM LOKASI

3.1 Lingkungan Sekitar

a. Karakteristik Kawasan

Lokasi rencana pembangunan berada pada kawasan yang telah berkembang dengan karakteristik semi-perkotaan, ditandai dengan adanya permukiman penduduk, aktivitas sosial masyarakat, serta keberadaan fasilitas umum di sekitarnya. Pola pemanfaatan lahan di sekitar lokasi bersifat campuran (mixed-use), terdiri dari:

Permukiman warga (kepadatan rendah–menengah)
Lahan terbuka dan lahan belum terbangun
Area pertanian berupa sawah/rawah
Fasilitas pemerintahan dan layanan publik

Kondisi ini menunjukkan bahwa kawasan memiliki daya dukung lingkungan yang cukup baik untuk pengembangan lebih lanjut.

b. Kedekatan terhadap Fasilitas Umum

Lokasi memiliki kedekatan dengan beberapa fasilitas penting, antara lain:

Fasilitas pemerintahan (Bapas Baturaja)
Jaringan jalan lokal dan kabupaten
Permukiman eksisting
Akses menuju pusat kota Baturaja

Kedekatan ini memberikan nilai tambah berupa:

Kemudahan akses layanan publik
Potensi integrasi sosial dengan masyarakat sekitar
Meningkatkan nilai ekonomis kawasan

c. Kondisi Sosial Lingkungan

Lingkungan relatif aman dan kondusif
Interaksi sosial masyarakat sudah terbentuk dengan baik
Tidak terdapat indikasi konflik sosial atau penggunaan lahan yang ekstrem

Hal ini mendukung pengembangan kawasan hunian yang nyaman dan berkelanjutan.

d. Potensi Pengembangan Kawasan

Berdasarkan kondisi eksisting, lokasi memiliki potensi tinggi untuk dikembangkan menjadi:

Perumahan komunitas ASN yang terencana
Kawasan komersial pendukung ekonomi lokal
Kawasan terpadu (hunian + ekonomi + sosial)

Keunggulan utama:

Dekat akses jalan
Berada di kawasan berkembang
Ketersediaan lahan cukup luas (±3,2 Ha)

e. Kendala Lingkungan (Awal)

Beberapa kendala yang perlu diperhatikan:

Adanya lahan sawah/rawah → potensi genangan
Kontur berbukit → potensi longsor lokal
Infrastruktur eksisting belum optimal

Namun, kendala tersebut masih dapat ditangani dengan rekayasa teknis yang tepat.

3.2 Aksesibilitas

a. Akses Utama

Akses utama menuju lokasi adalah melalui:

Jalan Hijrah Kemelak

Karakteristik jalan:

Jalan lokal yang menghubungkan kawasan permukiman
Dapat dilalui kendaraan roda dua dan roda empat
Lebar jalan relatif terbatas

b. Kondisi Jalan Eksisting

Hasil pengamatan awal menunjukkan:

Lebar jalan belum memenuhi standar jalan kawasan perumahan
Struktur perkerasan perlu peningkatan (aspal/beton)
Drainase jalan belum optimal
Belum tersedia bahu jalan yang memadai

Implikasi Teknis:

Perlu dilakukan pelebaran jalan
Perlu peningkatan struktur jalan sesuai standar PUPR
Penambahan sistem drainase jalan

c. Akses Sekunder dan Internal

Selain akses utama, lokasi memiliki potensi pengembangan akses sekunder:

Jalur alternatif dari sisi lain lahan
Akses khusus untuk zona komersial
Akses terpisah antara hunian dan komersial

Manfaat Akses Sekunder:

Mengurangi kepadatan lalu lintas
Meningkatkan keamanan kawasan
Mempermudah distribusi kendaraan

d. Sistem Sirkulasi Kawasan (Rencana)

Untuk mendukung pengembangan kawasan 3,2 Ha, diperlukan sistem sirkulasi yang terencana:

Jalan utama kawasan

Lebar: 6–8 meter
Menghubungkan pintu masuk dengan seluruh zona

Jalan lingkungan (perumahan ASN)

Lebar: 4–5 meter
Sistem cul-de-sac atau loop

Akses komersial

Terpisah dari hunian
Mendukung aktivitas parkir dan distribusi barang

e. Konektivitas Wilayah

Lokasi memiliki konektivitas yang cukup baik terhadap:

Pusat Kota Baturaja
Fasilitas pendidikan
Pusat perdagangan
Jaringan jalan kabupaten

Hal ini mendukung:

Mobilitas penghuni
Aktivitas ekonomi kawasan
Nilai investasi jangka panjang

f. Potensi Pengembangan Transportasi

Potensi dilalui angkutan umum (jangka panjang)
Dapat dikembangkan sebagai kawasan transit lokal
Mendukung konsep kawasan terpadu

BAB. IV

ANALISIS TOPOGRAFI

4.1 Kondisi Topografi

a. Gambaran Umum

Berdasarkan interpretasi awal lokasi dan kondisi lapangan, area rencana memiliki karakteristik topografi berbukit dengan variasi kemiringan yang cukup signifikan. Kontur lahan menunjukkan adanya perbedaan elevasi antara bagian tinggi dan rendah yang berpotensi mempengaruhi pola perencanaan kawasan.

Secara umum, kondisi topografi dapat diklasifikasikan sebagai:

Area elevasi tinggi (punggungan/bukit ringan)
Area lereng (transisi elevasi)
Area dataran rendah (lembah/rawah/sawah)

b. Variasi Elevasi

Perbedaan elevasi antar titik lahan diperkirakan berada pada kisaran:

±3 meter hingga ±12 meter (estimasi awal visual)

Implikasi teknis:

Mempengaruhi desain jalan (kemiringan longitudinal)
Berpengaruh terhadap sistem drainase alami
Menentukan metode pekerjaan tanah (cut & fill)

c. Kondisi Lahan Sawah / Rawah

Sebagian lahan merupakan:

Sawah berteras (terasering alami)
Area dengan tingkat kelembaban tinggi
Memiliki muka air tanah relatif dangkal

Karakteristik teknis:

Tanah cenderung lunak
Rentan genangan
Memerlukan perlakuan khusus pada fondasi dan drainase

d. Pola Aliran Air (Topografi Hidrologis)

Topografi menunjukkan adanya kecenderungan:

Aliran air dari elevasi tinggi menuju area sawah/rawah
Terbentuknya jalur aliran alami (natural drainage path)

Implikasi:

Tidak boleh memutus jalur aliran alami
Harus diintegrasikan dalam desain drainase kawasan

4.2 Klasifikasi Kemiringan Lahan (Analisis Teknis)

Berdasarkan standar perencanaan kawasan (PUPR & praktik teknik sipil), kemiringan lahan diklasifikasikan sebagai berikut:

a. Kemiringan 0–8% (Landai)

Karakteristik:

Relatif datar
Stabil untuk konstruksi
Minim pekerjaan tanah

Kesesuaian:
✔ Sangat sesuai untuk:

Perumahan (zona ASN)
Jalan lingkungan
Fasilitas umum

Rekomendasi Teknis:

Dapat menggunakan pondasi dangkal
Drainase tetap harus diperhatikan

b. Kemiringan 8–15% (Sedang)

Karakteristik:

Mulai terdapat lereng
Memerlukan penyesuaian desain

Kesesuaian:
✔ Cocok untuk:

Perumahan dengan sistem split-level
Komersial ringan
Jalan dengan pengaturan kemiringan

Rekomendasi Teknis:

Perlu cut & fill terbatas
Sistem terasering ringan
Perlu perkuatan lereng sederhana

c. Kemiringan >15% (Curam)

Karakteristik:

Lereng cukup tajam
Risiko longsor lebih tinggi

Kesesuaian:
✔ Terbatas untuk:

Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Kawasan lindung lokal
Infrastruktur non-bangunan berat

Rekomendasi Teknis:

Wajib:

Retaining wall (dinding penahan tanah)
Sistem drainase lereng
Vegetasi pengikat tanah

Tidak direkomendasikan untuk hunian padat

4.3 Analisis Cut & Fill (Pekerjaan Tanah)

a. Prinsip Umum

Dalam pengembangan kawasan berbukit, pekerjaan tanah harus mempertimbangkan:

Keseimbangan cut & fill (balanced earthwork)
Minimalkan pembuangan tanah keluar lokasi
Hindari perubahan kontur ekstrem

b. Strategi Teknis

Cut (Galian)

Dilakukan pada area elevasi tinggi
Digunakan untuk meratakan zona hunian

Fill (Timbunan)

Dilakukan pada area rendah
Menggunakan material hasil cut

Compaction (Pemadatan)

Wajib untuk area timbunan
Standar: ≥95% Modified Proctor

c. Risiko Cut & Fill

Longsor pada lereng galian
Penurunan tanah pada area timbunan
Ketidakstabilan lereng

Mitigasi:

Analisis stabilitas lereng
Penggunaan geotekstil (jika diperlukan)
Sistem drainase lereng

4.4 Rekomendasi Survei Topografi

Untuk memperoleh data akurat, diperlukan survei detail:

a. Metode Survei

Total Station
GPS Geodetik
Drone Mapping (fotogrametri)

b. Output yang Dibutuhkan

Peta kontur interval 1 meter
Digital Elevation Model (DEM)
Peta kemiringan (slope map)
Penampang melintang (cross section)

4.5 Penentuan Zonasi Berbasis Topografi

a. Zona Datar (0–8%)

Dialokasikan untuk:

Perumahan ASN (±1,2 Ha)
Fasilitas dasar

b. Zona Lereng (8–15%)

Dialokasikan untuk:

Komersial ringan
Jalan kawasan
Hunian terbatas

c. Zona Rendah / Cekungan

Dialokasikan untuk:

Sistem drainase utama
Kolam retensi
Sumur resapan
RTH

d. Zona Lereng Curam (>15%)

Dialokasikan untuk:

RTH
Buffer zone
Area konservasi lokal

4.6 Implikasi Topografi terhadap Desain Kawasan

Topografi mempengaruhi:

a. Desain Jalan

Kemiringan maksimal: 10%
Perlu tikungan mengikuti kontur
Hindari tanjakan ekstrem

b. Tata Letak Bangunan

Menggunakan sistem:

Split level
Terasering

Mengikuti kontur alami

c. Sistem Drainase

Mengalir mengikuti kontur
Tidak melawan arah aliran alami
Menggunakan sistem gravitasi

d. Biaya Konstruksi

Topografi berbukit menyebabkan:

Biaya cut & fill meningkat
Biaya retaining wall
Biaya drainase lebih besar

Namun dapat dioptimalkan dengan desain berbasis kontur.

4.7 Kesimpulan Analisis Topografi

Lahan memiliki karakteristik berbukit dengan variasi elevasi yang cukup signifikan.
Terdapat kombinasi area datar, lereng, dan lahan basah yang memerlukan pendekatan desain berbeda.
Secara teknis, lahan tetap layak dikembangkan dengan penerapan rekayasa teknik yang tepat.
Pendekatan terbaik adalah:

Mengikuti kontur alami
Meminimalkan cut & fill
Mengoptimalkan zonasi berbasis kemiringan

Survei topografi detail menjadi syarat mutlak sebelum tahap perencanaan lanjutan (DED).

BAB. V

ANALISIS GEOTEKNIK (AWAL)

5.1 Karakteristik Tanah (Asumsi Awal)

a. Interpretasi Kondisi Geologi Regional

Secara umum wilayah Kabupaten Ogan Komering Ulu didominasi oleh:

Formasi tanah aluvial dan residu
Material lempung, lanau, dan pasir halus
Endapan hasil pelapukan batuan sedimen

Kondisi ini sangat umum pada kawasan:

Permukiman dataran rendah
Area sawah dan perbukitan rendah

b. Jenis Tanah Dominan (Estimasi Awal Lapangan)

Berdasarkan kondisi visual lokasi:

1. Tanah Lempung Berlanau (Silty Clay)

Karakteristik:

Warna coklat keabu-abuan
Plastisitas sedang – tinggi
Permeabilitas rendah

Sifat teknis:

Daya dukung rendah – sedang
Rentan terhadap perubahan kadar air
Mengalami kembang susut (shrink-swell)

2. Tanah Sawah (Soft Clay – Jenuh Air)

Ditemukan pada area rendah/terasering:

Karakteristik:

Kadar air tinggi
Struktur tanah lunak
Konsistensi sangat lembek

Sifat teknis:

Daya dukung sangat rendah
Kompresibilitas tinggi
Potensi penurunan besar

3. Tanah Lereng (Loose Soil / Residual Soil)

Pada area elevasi lebih tinggi:

Karakteristik:

Struktur relatif lepas
Campuran tanah lempung dan pasir
Tidak terkonsolidasi sempurna

Sifat teknis:

Stabilitas lereng rendah
Mudah tererosi
Rentan longsor saat jenuh air

c. Perkiraan Parameter Geoteknik (Range Awal)

Parameter	Nilai Perkiraan
Kohesi (c)	10 – 25 kPa
Sudut geser dalam (φ)	15° – 25°
Berat isi tanah (γ)	16 – 19 kN/m³
Daya dukung izin (qa)	50 – 150 kN/m²
Modulus elastisitas (Es)	Rendah – sedang

Catatan:

Nilai ini adalah estimasi awal dan harus diverifikasi dengan uji laboratorium.

5.2 Potensi Permasalahan Geoteknik

a. Penurunan Tanah (Settlement)

Jenis penurunan yang mungkin terjadi:

Immediate settlement (langsung)
Consolidation settlement (jangka panjang)

Penyebab:

Tanah lunak pada area sawah
Beban bangunan perumahan
Air tanah tinggi

Dampak:

Retak pada bangunan
Penurunan pondasi tidak merata
Kerusakan jalan lingkungan

b. Daya Dukung Tanah Rendah

Terjadi terutama pada:

Area sawah
Area timbunan

Risiko:

Pondasi gagal (bearing capacity failure)
Penurunan berlebih

c. Longsor Lereng (Slope Instability)

Terjadi pada:

Kemiringan >15%
Tanah lepas + jenuh air

Faktor pemicu:

Curah hujan tinggi
Pemotongan lereng (cut)
Beban tambahan di atas lereng

Dampak:

Kerusakan jalan
Bahaya terhadap bangunan
Gangguan keselamatan penghuni

d. Tinggi Muka Air Tanah

Indikasi:

Area sawah jenuh
Genangan saat hujan

Dampak:

Melemahkan daya dukung tanah
Menambah tekanan air pori
Memicu longsor dan penurunan

e. Risiko Ekspansi & Penyusutan Tanah

Tanah lempung memiliki sifat:

Mengembang saat basah
Menyusut saat kering

Dampak:

Retak struktur ringan
Kerusakan lantai dan dinding

5.3 Rekomendasi Investigasi Tanah (WAJIB)

Untuk memastikan desain aman, perlu dilakukan:

a. Uji Lapangan

Sondir (CPT) → min. 4–6 titik
Bor tanah (BH) → min. 2–3 titik (kedalaman 10–15 m)
Uji N-SPT

b. Uji Laboratorium

Atterberg Limits
Grain Size Analysis
Triaxial Test
Consolidation Test

c. Output yang Diharapkan

Profil lapisan tanah
Parameter desain tanah
Rekomendasi pondasi

5.4 Rekomendasi Teknis Awal

a. Sistem Pondasi

Zona Tanah Baik (0–8%)

Pondasi batu kali
Pondasi tapak

Zona Tanah Sedang

Pondasi tapak diperbesar
Pondasi footplat

Zona Tanah Lunak (Sawah)

Pondasi dalam:

Tiang pancang mini pile
Bore pile kecil

b. Perbaikan Tanah (Soil Improvement)

Metode yang direkomendasikan:

Pemadatan (compaction)
Timbunan pilihan (selected fill)
Preloading
Geotekstil / geogrid
PVD (Prefabricated Vertical Drain)

c. Penanganan Lereng

Retaining wall (beton/batu kali)
Perkuatan lereng dengan vegetasi
Sistem drainase lereng (subdrain)

d. Sistem Drainase Tanah

Saluran terbuka
French drain
Kolam retensi

5.5 Zonasi Geoteknik (Rekomendasi Awal)

Zona 1 – Stabil

Tanah relatif keras
Layak untuk hunian utama

Zona 2 – Perlu Perbaikan

Tanah sedang
Butuh pemadatan

Zona 3 – Tanah Lunak

Area sawah
Direkomendasikan:

RTH
Drainase
Tidak untuk bangunan berat

Zona 4 – Lereng

Risiko longsor
Fungsi terbatas

5.6 Kesimpulan Analisis Geoteknik Awal

Kondisi tanah didominasi oleh lempung berlanau dengan variasi tanah lunak dan tanah lereng.
Terdapat risiko utama berupa:

Penurunan tanah
Daya dukung rendah
Longsor lereng

Area sawah merupakan zona kritis yang membutuhkan perlakuan khusus.
Secara umum lahan masih layak dikembangkan, dengan syarat:

Dilakukan investigasi tanah detail
Menggunakan sistem pondasi yang sesuai
Menerapkan perbaikan tanah pada area lunak

Kajian geoteknik lanjutan (Detail Soil Investigation) menjadi syarat wajib sebelum DED.

BAB. VI

PENYELIDIKAN GEOTEKNIK

Penyelidikan geoteknik merupakan tahapan krusial dalam perencanaan pembangunan kawasan perumahan seluas ±3,2 Ha. Mengingat kondisi lahan yang bervariasi (datar, lereng, dan area sawah), maka investigasi tanah wajib dilakukan secara detail untuk memastikan keamanan struktur dan efisiensi biaya konstruksi.

6.1 Tujuan Penyelidikan Geoteknik

Tujuan utama kegiatan ini adalah:

Mengetahui profil lapisan tanah secara vertikal dan horizontal
Menentukan parameter teknik tanah untuk desain pondasi
Mengidentifikasi zona tanah bermasalah
Mengetahui kedalaman tanah keras (bearing layer)
Menentukan muka air tanah (groundwater level)
Menganalisis stabilitas lereng
Memberikan rekomendasi jenis pondasi dan perbaikan tanah

6.2 Metode Penyelidikan yang Direkomendasikan

a. SPT (Standard Penetration Test)

Dilakukan melalui pengeboran tanah (bor log).

Tujuan:

Menentukan kepadatan/konsistensi tanah
Mendapatkan nilai N-SPT sebagai indikator daya dukung

Spesifikasi:

Kedalaman: 10 – 15 meter
Jumlah titik: 2 – 3 titik (minimal)
Interval pengujian: tiap 1,5 meter

Output:

Nilai N-SPT
Sampel tanah terganggu & tidak terganggu

b. CPT / Sondir (Cone Penetration Test)

Metode cepat untuk mengetahui tahanan tanah.

Tujuan:

Mengukur:

Tahanan ujung (qc)
Hambatan selimut (fs)

Menentukan lapisan tanah secara kontinu

Spesifikasi:

Kedalaman: hingga tanah keras atau refusal
Jumlah titik: 4 – 6 titik (disesuaikan luas lahan)

Kelebihan:

Cepat
Data kontinu
Akurat untuk tanah lunak

c. Uji Laboratorium Tanah

Dilakukan pada sampel hasil bor.

Jenis pengujian:

Atterberg Limits → plastisitas tanah
Grain Size Analysis → distribusi butiran
Triaxial Test → kuat geser tanah
Consolidation Test → potensi penurunan
Kadar air (water content)

6.3 Parameter Geoteknik yang Diperoleh

Hasil investigasi akan menghasilkan parameter berikut:

a. Daya Dukung Tanah (Bearing Capacity)

Menentukan kemampuan tanah menahan beban
Digunakan untuk desain pondasi

Output:

qa (daya dukung izin)

b. Kedalaman Tanah Keras

Lapisan tanah dengan daya dukung tinggi
Menjadi acuan:

Pondasi dangkal
Pondasi dalam

c. Muka Air Tanah (MAT)

Kedalaman air tanah dari permukaan

Pengaruh:

Stabilitas tanah
Desain pondasi
Sistem drainase

d. Parameter Kuat Geser Tanah

Kohesi (c)
Sudut geser dalam (φ)

Digunakan untuk:

Analisis longsor
Stabilitas lereng

e. Potensi Penurunan Tanah

Immediate settlement
Consolidation settlement

f. Stabilitas Lereng

Faktor keamanan lereng (Safety Factor)
Identifikasi potensi longsor

6.4 Tata Letak Titik Penyelidikan (Rekomendasi)

Untuk luas ±3,2 Ha:

CPT/Sondir: 4 – 6 titik
Bor + SPT: 2 – 3 titik

Distribusi:

Area datar
Area lereng
Area sawah (tanah lunak)

➡ Titik harus mewakili seluruh variasi kondisi tanah.

6.5 Output Utama Penyelidikan

Hasil penyelidikan akan berupa:

a. Laporan Geoteknik Lengkap

Berisi:

Log bor tanah
Grafik sondir
Profil tanah
Interpretasi lapisan

b. Rekomendasi Jenis Pondasi

1. Pondasi Dangkal (Shallow Foundation)

Digunakan pada:

Tanah keras dekat permukaan

Jenis:

Pondasi batu kali
Footplat (isolated footing)

2. Pondasi Dalam (Deep Foundation)

Digunakan pada:

Tanah lunak
Daya dukung rendah

Jenis:

Mini pile
Bore pile

c. Rekomendasi Perbaikan Tanah

Jika diperlukan:

Pemadatan
Timbunan pilihan
Geotekstil
Preloading

d. Parameter Desain

Untuk DED:

qa (daya dukung)
c dan φ
Modulus tanah
Settlement

6.6 Standar dan Acuan Teknis

Penyelidikan harus mengacu pada:

SNI 8460:2017 (Perencanaan Geoteknik)
SNI 4153:2008 (Uji Sondir)
SNI 4153 / ASTM D1586 (SPT)
ASTM / AASHTO untuk uji laboratorium

BAB. VII

ANALISIS HIDROLOGI & DRAINASE

7.1 Kondisi Eksisting Hidrologi

a. Karakteristik Lahan

Berdasarkan observasi lapangan:

Terdapat area rawa/sawah (lowland basin) yang berfungsi sebagai:

Tampungan air alami
Zona akumulasi limpasan (runoff)

Lahan memiliki variasi elevasi (berbukit → dataran rendah)
Pola aliran air mengikuti kontur alami (gravitasi)

b. Pola Aliran Permukaan

Aliran air hujan menunjukkan:

Dari zona tinggi (lereng) → menuju zona rendah (rawa/sawah)
Terbentuk jalur aliran alami (natural drainage path)
Potensi terbentuk:

Aliran terkonsentrasi
Erosi pada jalur aliran

c. Kondisi Infiltrasi Tanah

Berdasarkan analisis geoteknik awal:

Tanah lempung berlanau → infiltrasi rendah
Area sawah → jenuh air (saturated soil)

Implikasi:

Air sulit meresap
Limpasan permukaan tinggi
Genangan mudah terbentuk

d. Sistem Drainase Eksisting

Belum terdapat sistem drainase buatan yang terencana
Air mengalir secara alami tanpa kontrol
Tidak ada saluran pengarah ke outlet utama

7.2 Analisis Curah Hujan & Limpasan

a. Curah Hujan Rencana

Untuk kawasan perumahan di wilayah ini:

Curah hujan tahunan: ±2.500–3.000 mm
Intensitas hujan rencana: 80 – 120 mm/jam
Periode ulang: 5 – 10 tahun

➡ Digunakan untuk perencanaan drainase lingkungan

b. Koefisien Limpasan (Runoff Coefficient)

Setelah pembangunan:

Komponen	Koefisien
Atap bangunan	0,9
Jalan/paving	0,85
Ruang terbuka	0,3

➡ Rata-rata kawasan: C = 0,6 – 0,7

c. Estimasi Debit Limpasan

Menggunakan metode rasional:

Q=0.278⋅C⋅I⋅A

Dengan asumsi:

C = 0,65
I = 100 mm/jam
A = 0,032 km²

➡ Debit rencana:
Q ≈ 0,58 m³/detik

7.3 Potensi Risiko Hidrologi

a. Banjir Lokal (Local Flooding)

Terjadi pada:

Area cekungan
Lahan sawah eksisting

Penyebab:

Kapasitas infiltrasi rendah
Tidak adanya sistem drainase

b. Limpasan dari Area Lebih Tinggi

Air dari lereng masuk ke kawasan
Debit meningkat saat hujan ekstrem

Dampak:

Saluran meluap
Erosi lahan

c. Genangan di Titik Rendah

Lokasi rawan:

Bekas sawah
Persimpangan aliran

Durasi genangan:

Bisa >24 jam tanpa sistem drainase

d. Erosi dan Sedimentasi

Terjadi pada:

Lereng terbuka
Saluran tanah

e. Kenaikan Muka Air Tanah

Terjadi saat musim hujan
Memperburuk stabilitas tanah

7.4 Konsep Perencanaan Drainase Kawasan

a. Prinsip Dasar

Mengacu pada konsep:

Gravitasi (gravity flow system)
Drainase berkelanjutan (sustainable drainage system / SuDS)
Zero run-off (mengurangi limpasan keluar kawasan)

b. Sistem Drainase Terintegrasi

1. Saluran Primer

Fungsi:

Menampung seluruh aliran kawasan
Mengarah ke outlet utama

Kriteria desain:

Mengikuti kontur alami
Kapasitas ≥ debit rencana

Dimensi awal:

Lebar: 0,8 – 1,2 m
Kedalaman: 0,8 – 1,0 m

2. Saluran Sekunder

Fungsi:

Mengumpulkan air dari blok perumahan

Dimensi:

Lebar: 0,5 – 0,8 m
Kedalaman: 0,6 – 0,8 m

3. Saluran Tersier

Fungsi:

Drainase lingkungan (depan rumah/jalan)

Dimensi:

Lebar: 0,3 – 0,5 m

7.5 Rekomendasi Sistem Pengendalian Air

a. Saluran Terbuka Mengikuti Kontur

Mengurangi galian besar
Memanfaatkan gravitasi
Efisien biaya

b. Kolam Retensi (Detention Pond)

Fungsi:

Menahan air sementara
Mengurangi debit puncak

Rekomendasi:

Ditempatkan di area rendah
Volume tampungan: ±10–20% debit hujan

c. Sumur Resapan

Spesifikasi:

Diameter: 0,8 – 1 m
Kedalaman: 2 – 3 m

Fungsi:

Mengurangi limpasan
Mengisi air tanah

d. Biopori

Alternatif murah dan ramah lingkungan
Cocok untuk taman/RTH

e. Saluran Infiltrasi

Mengalirkan air sekaligus meresapkan
Mengurangi beban saluran utama

7.6 Integrasi dengan Topografi

Zona Tinggi

Air dialirkan cepat ke saluran
Gunakan saluran beton

Zona Lereng

Gunakan:

Saluran bertangga
Check dam kecil

Zona Rendah

Difungsikan sebagai:

Kolam retensi
Area resapan

7.7 Spesifikasi Teknis Drainase

a. Kemiringan Saluran

Minimum: 0,3%
Ideal: 0,5 – 1%

b. Material

Beton pracetak (U-Ditch)
Pasangan batu kali

c. Bangunan Pelengkap

Bak kontrol tiap 25–50 m
Grill penangkap sampah
Gorong-gorong penyeberangan

d. Outlet Drainase

Harus terhubung ke:

Saluran kota
Sungai terdekat

➡ Tidak boleh buntu

7.8 Strategi Mitigasi Banjir

Mempertahankan area resapan alami
Tidak menutup seluruh lahan dengan perkerasan
Membuat sistem drainase berjenjang
Pemeliharaan rutin saluran
Pengendalian sedimen

BAB. VIII

PERENCANAAN SITE PLAN (KONSEP TEKNIS)

Perencanaan site plan kawasan ±3,2 Ha disusun dengan pendekatan engineering-based design, mempertimbangkan:

Kondisi topografi berbukit & cekungan
Karakter tanah (lempung, jenuh air di area sawah)
Pola aliran air alami
Akses eksisting di sekitar Bapas

Pendekatan utama adalah:
➡ “Design with nature, not against it” (mengikuti kondisi lahan)

8.1 Prinsip Perencanaan

a. Minim Cut & Fill (Optimasi Pekerjaan Tanah)

Tujuan:

Menekan biaya konstruksi
Menghindari ketidakstabilan tanah
Mempercepat waktu pelaksanaan

Strategi teknis:

Selisih elevasi cut & fill dibuat seimbang (balance earthwork)
Maksimal cut/timbunan:

Cut: ≤ 2,0 m
Fill: ≤ 1,5 m

Area ekstrem tidak dijadikan zona hunian

b. Mengikuti Kontur Alami (Contour-Based Planning)

Konsep:

Jalan mengikuti garis kontur (contour alignment)
Kavling dibuat bertingkat mengikuti elevasi

Manfaat:

Mengurangi risiko longsor
Menghindari dinding penahan berlebihan
Lebih efisien drainase

c. Memaksimalkan Drainase Alami

Pendekatan:

Mempertahankan jalur air eksisting (natural flow path)
Tidak memotong aliran air utama

Implementasi:

Area cekungan dijadikan:

Kolam retensi
RTH basah (wetland)

d. Efisiensi Tata Guna Lahan

Hunian ditempatkan di lahan optimal
Area non-efektif dimanfaatkan sebagai:

RTH
Infrastruktur

8.2 Zonasi Lahan (Detail Teknis)

a. Zona Hunian

Lokasi:

Area tengah & barat (relatif datar)
Dekat akses utama

Kriteria teknis:

Kemiringan: 0–8%
Bebas genangan
Daya dukung tanah cukup

Perencanaan kavling:

Ukuran:

6 × 12 m (72 m²)
6 × 15 m (90 m²)
7 × 15 m (105 m²)

KDB (Koef. Dasar Bangunan): 60–70%

Kapasitas:

±150–200 unit rumah

b. Zona RTH (Ruang Terbuka Hijau)

Lokasi:

Lereng (utara & timur site)
Sepanjang jalur drainase alami

Fungsi teknis:

Area resapan air
Pengendali erosi
Penahan longsor alami

Komposisi:

Minimal: 20–30% luas lahan
Vegetasi:

Pohon akar kuat
Rumput penutup tanah

c. Zona Utilitas

Lokasi:

Titik terendah (rawa/sawah eksisting)

Fungsi:

Kolam retensi
Instalasi drainase
Ground water tank
TPS

Catatan teknis:

Tidak diperbolehkan untuk bangunan permanen

d. Zona Sirkulasi & Jalan

Menghubungkan seluruh zona
Mengikuti kontur

8.3 Sistem Jalan Kawasan (Detail Teknis)

a. Jalan Utama (Primary Road)

Fungsi:

Akses masuk kawasan
Distribusi utama lalu lintas

Spesifikasi teknis:

Lebar ROW: 8–10 m
Lebar badan jalan: 6–8 m
Bahu jalan: 1–1,5 m

Struktur:

Rigid pavement (beton) atau aspal

Kemiringan melintang:

2–3% (untuk drainase)

b. Jalan Lingkungan (Secondary Road)

Fungsi:

Akses ke kavling

Spesifikasi:

Lebar: 4–5 m
ROW: 6–7 m

c. Jalan Lokal/Gang

Lebar: 3–4 m
Untuk area padat

d. Kemiringan Jalan

Standar:

Maksimum: 10%
Ideal: 5–8%

Penanganan area curam:

Tikungan zig-zag
Penambahan drainase samping

e. Perlengkapan Jalan

Saluran drainase kiri-kanan
PJU (Penerangan Jalan Umum)
Marka jalan
Trotoar (opsional)

8.4 Sistem Terasering (Detail Rekayasa Lereng)

Karena lahan berbukit, sistem ini menjadi kunci keberhasilan proyek.

a. Fungsi Utama

Menyediakan bidang datar untuk bangunan
Mengurangi tekanan tanah
Mencegah longsor

b. Metode Terasering

1. Retaining Wall (Dinding Penahan Tanah)

Digunakan pada:

Perbedaan elevasi > 1,5 m
Area padat hunian

Jenis:

Beton bertulang (cantilever wall)
Gravity wall

Spesifikasi awal:

Tinggi: 1–3 m
Dilengkapi:

Drain hole
Filter layer

2. Talud Batu Kali

Digunakan pada:

Lereng sedang (1–2 m)
Area RTH

Kelebihan:

Ekonomis
Estetis

3. Teras Tanah + Vegetasi

Digunakan pada:

Lereng ringan
Area hijau

Perkuatan:

Rumput vetiver
Tanaman akar dalam

c. Sistem Drainase Lereng

Saluran di atas lereng (interceptor drain)
Saluran kaki lereng
Menghindari air masuk ke lereng

8.5 Integrasi Drainase dalam Site Plan

Saluran mengikuti jalan
Air diarahkan ke:

Zona rendah
Kolam retensi

Prinsip:
➡ Tidak ada air mengalir ke kavling rumah

8.6 Strategi Efisiensi & Keamanan

Menghindari pembangunan di zona rawan longsor
Menjaga area resapan alami
Mengurangi penggunaan beton berlebihan
Memastikan semua air terkontrol

8.7 Keunggulan Konsep Site Plan

✔ Biaya konstruksi lebih efisien
✔ Risiko longsor & banjir rendah
✔ Ramah lingkungan
✔ Mudah dikembangkan bertahap
✔ Sesuai kondisi lahan asli

BAB. IX

INFRASTRUKTUR TEKNIS

Perencanaan infrastruktur kawasan dilakukan secara terintegrasi untuk menjamin:

Ketersediaan layanan dasar
Efisiensi jaringan
Kemudahan operasional & pemeliharaan
Kesesuaian dengan standar teknis (SNI & PUPR)

9.1 AIR BERSIH

a. Sumber Air

Alternatif:

PDAM (utama)
Sumur bor (cadangan / hybrid system)

b. Estimasi Kebutuhan Air

Asumsi:

Jumlah rumah: ±180 unit
Penghuni: 4 orang/unit
Kebutuhan air: 120 liter/orang/hari

➡ Total kebutuhan:

= 180 × 4 × 120
= 86.400 liter/hari (86,4 m³/hari)

Tambahan kehilangan (losses ±20%):
➡ Total desain: ±104 m³/hari

c. Sistem Distribusi

Skema:

Sumber → Ground Tank → Pompa → Reservoir → Jaringan distribusi

d. Komponen Teknis

Ground tank: ±50–100 m³
Menara air (elevated tank): 10–20 m tinggi
Pipa distribusi:

Primer: Ø 100–150 mm
Sekunder: Ø 50–75 mm
Tersier: Ø 25–40 mm

e. Tekanan Air

Minimum: 0,5 atm
Ideal: 1–2 atm

9.2 JARINGAN LISTRIK

a. Sumber

Dari Perusahaan Listrik Negara

b. Estimasi Kebutuhan Daya

Asumsi:

1 rumah: 1.300 VA
180 rumah

➡ Total:
= 180 × 1.300 VA
= 234.000 VA (234 kVA)

Tambahan fasilitas umum:
➡ Total kebutuhan: ±250–300 kVA

c. Sistem Distribusi

Trafo distribusi: 1–2 unit (250 kVA)
Jaringan:

Tegangan menengah (TM)
Tegangan rendah (TR)

d. Penempatan

Trafo ditempatkan:

Area tengah
Mudah diakses

e. Penerangan Jalan Umum (PJU)

Jarak antar tiang: 25–30 m
Lampu LED: 30–60 watt

9.3 TELEKOMUNIKASI

a. Sistem Jaringan

Fiber optic (utama)
Seluler (backup)

Koordinasi dengan operator:

Telkom Indonesia
Provider lain (Indosat, XL, dll)

b. Infrastruktur

Ducting bawah tanah / tiang
Manhole tiap 50–100 m

c. Kapasitas

1 rumah: 10–30 Mbps
Total kawasan: scalable

9.4 SISTEM SANITASI

a. Sistem yang Digunakan

1. Septik Tank Individual

Untuk:

Rumah tapak standar

Spesifikasi:

Volume: 2–3 m³
Kedap air
Dilengkapi resapan

2. Sistem Komunal (Opsional)

Untuk:

Area padat

Komponen:

IPAL komunal
Pipa air limbah

b. Debit Air Limbah

Asumsi:

80% dari air bersih

➡ 0,8 × 104 m³
= ±83 m³/hari

c. Standar Teknis

Jarak septik tank ke sumur ≥ 10 m
Kedalaman ≥ 1,5 m
Tidak mencemari air tanah

9.5 SISTEM DRAINASE

a. Konsep Sistem

Kombinasi:

Saluran terbuka
Saluran tertutup (U-Ditch)

b. Kapasitas Desain

Mengacu debit rencana:

Q=0.278⋅C⋅I⋅A

➡ Debit: ±0,5 – 0,6 m³/detik

c. Sistem Jaringan

1. Primer

Mengalirkan ke outlet utama
Dimensi: 80–120 cm

2. Sekunder

Dari blok ke primer
Dimensi: 50–80 cm

3. Tersier

Depan rumah
Dimensi: 30–50 cm

d. Bangunan Pelengkap

Bak kontrol tiap 25–50 m
Gorong-gorong
Trash rack

e. Sistem Tambahan

Sumur resapan
Kolam retensi

9.6 INTEGRASI INFRASTRUKTUR

a. Koridor Utilitas

Semua utilitas ditempatkan dalam:

Sisi jalan
Terintegrasi

b. Urutan Penempatan (Cross Section Jalan)

Dari kiri ke kanan:

Drainase
Pipa air
Kabel listrik
Telekomunikasi

c. Prinsip Teknis

Mudah perawatan
Tidak saling mengganggu
Aman dari kerusakan

9.7 REKOMENDASI TEKNIS LANJUTAN

Survey PDAM untuk ketersediaan suplai
Koordinasi PLN untuk trafo
Desain IPAL jika kepadatan tinggi
Detail engineering drainase (bukan estimasi)
Penyusunan RAB

BAB. X

ANALISIS RISIKO TEKNIS

Analisis risiko teknis bertujuan untuk:

Mengidentifikasi potensi kegagalan teknis pada lahan dan infrastruktur
Menentukan tingkat risiko (rendah, sedang, tinggi)
Menyusun strategi mitigasi berbasis engineering design
Menjadi dasar pengendalian dalam tahap DED dan konstruksi

10.1 METODOLOGI ANALISIS RISIKO

Pendekatan yang digunakan:

Identifikasi bahaya (hazard identification)
Analisis probabilitas kejadian
Analisis dampak (konsekuensi teknis & ekonomi)
Penilaian risiko (risk matrix)

Klasifikasi Risiko :

Level	Kriteria
Rendah	Dampak kecil, mudah dikendalikan
Sedang	Dampak sedang, perlu desain teknis
Tinggi	Dampak besar, perlu rekayasa khusus

10.2 RISIKO LONGSOR

a. Kondisi Pemicu

Kemiringan lereng > 15%
Tanah lempung jenuh air
Pemotongan lereng (cut & fill)
Tidak adanya sistem drainase lereng

b. Mekanisme Longsor

Penurunan kohesi tanah akibat air
Tekanan air pori meningkat
Gaya geser > gaya tahan tanah

c. Tingkat Risiko

Zona lereng: Sedang – Tinggi
Zona datar: Rendah

d. Mitigasi Teknis

Struktural

Retaining wall (beton bertulang / pasangan batu)
Talud bertingkat (terasering)
Soil nailing (jika diperlukan)

Non-Struktural

Penanaman vegetasi akar dalam:

Vetiver
Pohon keras

Pembatasan pembangunan:

Tidak membangun di lereng ekstrem

Drainase Lereng

Saluran puncak lereng
Subdrain (pipa perforated)
Kemiringan lereng stabil (≤ 30°)

e. Faktor Keamanan (Safety Factor)

FS = Gaya TahanGaya / PenggerakFS

Target desain:

FS ≥ 1,5 (aman)

10.3 RISIKO GENANGAN

a. Kondisi Pemicu

Area rawah/sawah
Elevasi rendah
Tanah jenuh air
Drainase tidak optimal

b. Dampak

Kerusakan jalan
Gangguan hunian
Penurunan daya dukung tanah

c. Tingkat Risiko

Zona rendah: Tinggi
Zona datar: Sedang

d. Mitigasi Teknis

1. Sistem Drainase

Saluran terbuka mengikuti kontur
Kemiringan minimum: 0,5–1%
Dimensi sesuai debit rencana

2. Sistem Resapan

Sumur resapan:

Diameter: 1–1,5 m
Kedalaman: 2–3 m

Biopori:

Kedalaman: ±1 m

3. Rekayasa Elevasi

Penimbunan area rendah
Minimum elevasi lantai rumah:

+30–50 cm dari jalan

4. Kolam Retensi

Menampung limpasan sementara
Volume disesuaikan debit hujan

10.4 RISIKO BANJIR LOKAL

a. Sumber Risiko

Limpasan dari area lebih tinggi
Intensitas hujan tinggi
Kapasitas drainase tidak cukup

b. Parameter Analisis

Hujan Rencana

Periode ulang:

10 tahun → kawasan kecil
25 tahun → standar perumahan
50 tahun → konservatif

c. Debit Limpasan

Q=0.278⋅C⋅I⋅A

Dimana:

Q = debit (m³/detik)
C = koefisien limpasan (0,4–0,7)
I = intensitas hujan (mm/jam)
A = luas area (km²)

d. Estimasi Risiko

Debit kawasan: ±0,5 – 0,6 m³/detik
Potensi limpasan tinggi jika tanpa drainase

➡ Tingkat risiko: Sedang – Tinggi

e. Mitigasi Teknis

1. Normalisasi Drainase

Pelebaran saluran
Pembersihan rutin

2. Sistem Berjenjang

Tersier → Sekunder → Primer

3. Kolam Retensi / Detensi

Mengurangi puncak debit
Mengontrol aliran keluar

4. Pengendalian Runoff

Perkerasan berpori
RTH minimal 30%

10.5 RISIKO PENURUNAN TANAH (SETTLEMENT)

a. Penyebab

Tanah lunak (area sawah)
Beban bangunan
Konsolidasi tanah

b. Dampak

Retak bangunan
Penurunan jalan
Kerusakan utilitas

c. Mitigasi

Pemadatan tanah (compaction)
Preloading
Penggunaan pondasi dalam (mini pile)

10.6 RISIKO KONSTRUKSI

a. Risiko Teknis

Kegagalan struktur sementara
Kesalahan cut & fill
Drainase tidak berfungsi

b. Mitigasi

Pengawasan ketat
Shop drawing detail
Uji mutu material

10.7 RINGKASAN RISIKO

Risiko	Tingkat	Mitigasi Utama
Longsor	Sedang–Tinggi	Talud, drainase lereng
Genangan	Tinggi	Drainase + resapan
Banjir lokal	Sedang–Tinggi	Kolam retensi
Settlement	Sedang	Perbaikan tanah
Konstruksi	Sedang	Pengawasan

10.8 REKOMENDASI STRATEGIS

Wajib dilakukan:

Survei geoteknik detail
Analisis hidrologi lengkap

Desain harus:

Adaptif terhadap kontur
Minim cut & fill ekstrem

Infrastruktur prioritas:

Drainase utama
Stabilitas lereng

Pengendalian:

Monitoring saat konstruksi
Maintenance pasca pembangunan

BAB. XI

PERATURAN & PERIZINAN

Perizinan pembangunan kawasan perumahan saat ini mengacu pada:

UU Cipta Kerja (UU No. 6 Tahun 2023)
PP No. 28 Tahun 2025 tentang Perizinan Berusaha Berbasis Risiko
Sistem OSS (Online Single Submission)

➡ Artinya:
Perizinan tidak lagi berdiri sendiri, tetapi terintegrasi dalam alur berbasis risiko usaha.

11.1 STRUKTUR PERIZINAN (TERBARU)

Dalam sistem terbaru, tahapan perizinan terbagi menjadi:

A. Persyaratan Dasar

KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)
Persetujuan Lingkungan (AMDAL / UKL-UPL / SPPL)
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

B. Perizinan Berusaha

NIB (Nomor Induk Berusaha)
Sertifikat Standar (untuk sektor perumahan)

C. Perizinan Teknis Sektoral

Site plan
PSU
Andalalin (jika diperlukan)

11.2 KESESUAIAN TATA RUANG (KKPR / RTRW / RDTR)

a. Definisi

KKPR adalah kesesuaian antara:

Rencana kegiatan
Rencana tata ruang wilayah

b. Fungsi

Menentukan apakah lahan boleh dibangun
Menjadi dasar legalitas awal

c. Output

Dokumen KKPR melalui OSS
Atau rekomendasi RDTR (jika tersedia digital)

d. Risiko Jika Tidak Sesuai

Penolakan izin lanjutan
Sanksi administratif

11.3 PERSETUJUAN LINGKUNGAN (AMDAL / UKL-UPL / SPPL)

a. Dasar Regulasi

Permen LH No. 22 Tahun 2025
PP 28 Tahun 2025

b. Klasifikasi

Skala Kegiatan	Dokumen
Besar (>5 Ha / dampak besar)	AMDAL
Menengah (±3,2 Ha seperti lokasi ini)	UKL-UPL
Kecil	SPPL

c. Fungsi

Menilai dampak lingkungan
Menjadi syarat dasar izin usaha

d. Komponen Teknis

Pengelolaan air limbah
Pengendalian limpasan
Analisis dampak lalu lintas
Pengelolaan limbah B3

e. Output

Persetujuan Lingkungan
Pernyataan kesanggupan pengelolaan

11.4 PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG (PBG)

a. Pengganti IMB

PBG adalah izin untuk:

Membangun
Mengubah
Memperluas bangunan

b. Karakteristik Baru

Berbasis standar teknis
Terintegrasi OSS
Tidak lagi izin manual seperti IMB

c. Persyaratan Teknis

Gambar DED
Struktur bangunan
Utilitas
Keselamatan bangunan

d. Output

Dokumen PBG
Sertifikat Laik Fungsi (SLF)

11.5 SITE PLAN APPROVAL

a. Fungsi

Persetujuan tata letak kawasan
Menjamin kesesuaian dengan:

RTRW
RDTR
Standar perumahan

b. Instansi

Dinas Perkim
Dinas Tata Ruang

c. Komponen Penilaian

Zonasi lahan
Jalan & sirkulasi
Drainase
RTH minimal (±30%)

d. Output

Persetujuan site plan
Dasar pembangunan fisik

11.6 IZIN PSU (PRASARANA, SARANA, UTILITAS)

a. Definisi

PSU meliputi:

Jalan
Drainase
Air bersih
Ruang terbuka hijau

b. Fungsi

Menjamin fasilitas dasar tersedia
Menjadi syarat serah terima ke pemerintah

c. Regulasi

Mengacu pada:

UU No. 1 Tahun 2011 (Perumahan)
Permen PKP 2025

d. Output

Berita acara PSU
Sertifikat serah terima

11.7 ALUR PERIZINAN (TERBARU – OSS)

Tahapan:

Registrasi OSS → NIB
Pengajuan KKPR
Persetujuan Lingkungan (UKL-UPL)
Penyusunan Site Plan
Pengajuan PBG
Pembangunan fisik
Sertifikat Laik Fungsi
Serah terima PSU

11.8 RISIKO PERIZINAN

Risiko	Dampak
Tidak ada KKPR	Proyek ditolak
Tidak ada UKL-UPL	Sanksi lingkungan
PBG tidak sesuai	Bongkar bangunan

11.9 REKOMENDASI STRATEGIS

Gunakan sistem OSS sejak awal
Pastikan KKPR sesuai RTRW
Prioritaskan UKL-UPL (karena luas ±3,2 Ha)
Siapkan DED sebelum PBG
Koordinasi intensif dengan:

Dinas Perkim
Dinas Lingkungan Hidup

BAB. XII

KESIMPULAN

Berdasarkan hasil kajian teknis terhadap kondisi eksisting lokasi yang meliputi aspek lingkungan, topografi, geoteknik, hidrologi dan drainase, perencanaan site plan, infrastruktur, serta peraturan dan perizinan, dapat disimpulkan sebagai berikut:

12.1 Kelayakan Lahan

Lahan yang dikaji pada prinsipnya layak untuk dikembangkan sebagai kawasan perumahan, dengan pertimbangan:

Lokasi berada pada kawasan yang telah berkembang
Memiliki aksesibilitas yang cukup baik
Didukung oleh potensi pengembangan wilayah sekitar

Namun demikian, pengembangan hanya dapat dilakukan secara optimal apabila didukung oleh perencanaan teknis yang matang dan terpadu.

12.2 Kondisi dan Tantangan Teknis

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, terdapat beberapa kondisi yang menjadi tantangan utama, yaitu:

Topografi berbukit

Memiliki kemiringan lahan yang bervariasi
Membutuhkan penanganan khusus melalui sistem terasering dan stabilisasi lereng

Kondisi tanah jenuh (area sawah/rawah)

Daya dukung tanah relatif rendah
Berpotensi terjadi penurunan tanah (settlement)

Sistem aliran air alami

Terdapat pola drainase alami yang kompleks
Berpotensi menimbulkan genangan dan limpasan air saat hujan

12.3 Risiko Teknis Utama

Risiko yang teridentifikasi dalam pengembangan kawasan ini meliputi:

Risiko longsor pada area dengan kemiringan tinggi
Risiko genangan pada area dengan elevasi rendah
Risiko banjir lokal akibat limpasan air dari area yang lebih tinggi
Risiko penurunan tanah pada area dengan kondisi tanah lunak

Seluruh risiko tersebut dapat diminimalkan melalui penerapan rekayasa teknis yang tepat dan terencana.

12.4 Kebutuhan Studi Lanjutan

Untuk mendukung tahap perencanaan detail (DED), diperlukan beberapa kajian lanjutan, yaitu:

Survei topografi detail
Sebagai dasar penentuan desain kontur dan perencanaan site plan
Penyelidikan geoteknik lengkap
Untuk mengetahui karakteristik tanah, daya dukung, dan jenis pondasi yang sesuai
Analisis hidrologi dan perencanaan drainase terpadu
Untuk mengendalikan limpasan air dan mencegah genangan

12.5 Prinsip Pengembangan Kawasan

Pengembangan kawasan perumahan harus mengacu pada prinsip-prinsip sebagai berikut:

Mengikuti kondisi kontur alami lahan
Meminimalkan pekerjaan cut and fill
Mengoptimalkan sistem drainase alami
Menyediakan ruang terbuka hijau yang memadai
Menjamin keamanan, kenyamanan, dan keberlanjutan lingkungan

12.6 Aspek Perizinan

Pelaksanaan pembangunan wajib memenuhi ketentuan peraturan yang berlaku, antara lain:

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
Persetujuan Lingkungan (UKL-UPL)
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Persetujuan site plan dan penyediaan PSU

Pemenuhan aspek perizinan menjadi syarat utama dalam menjamin legalitas pembangunan.

12.7 Kesimpulan Akhir

Secara keseluruhan, lahan pada lokasi kajian memiliki potensi yang baik untuk dikembangkan sebagai kawasan perumahan.

Keberhasilan pengembangan sangat ditentukan oleh:

Ketepatan perencanaan teknis
Pengendalian risiko di lapangan
Kesesuaian terhadap peraturan yang berlaku

Dengan perencanaan yang tepat dan pelaksanaan yang terkontrol, kawasan ini dapat dikembangkan menjadi lingkungan hunian yang:

Aman secara teknis
Nyaman untuk dihuni
Berkelanjutan dalam jangka panjang

BAB. XIII

PENUTUP

Demikian laporan kajian teknis ini disusun sebagai bentuk analisis awal terhadap rencana pengembangan kawasan perumahan pada lokasi yang dikaji. Kajian ini mencakup berbagai aspek penting, mulai dari kondisi umum lokasi, analisis topografi, geoteknik, hidrologi dan drainase, perencanaan site plan, kebutuhan infrastruktur, analisis risiko teknis, hingga aspek peraturan dan perizinan yang berlaku.

Berdasarkan keseluruhan hasil analisis, dapat dipahami bahwa lokasi memiliki potensi yang cukup baik untuk dikembangkan sebagai kawasan perumahan. Namun demikian, kondisi eksisting lahan yang didominasi oleh topografi berbukit, keberadaan area sawah/rawah dengan tingkat kejenuhan air yang tinggi, serta pola aliran air alami yang kompleks, menjadi faktor utama yang harus ditangani secara cermat melalui pendekatan rekayasa teknis yang tepat.

Perencanaan kawasan harus dilakukan dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian, efisiensi, dan keberlanjutan, antara lain melalui pengendalian pekerjaan cut and fill, penyesuaian desain terhadap kontur alami, penerapan sistem drainase yang terpadu, serta penyediaan ruang terbuka hijau yang memadai. Selain itu, aspek stabilitas lereng, daya dukung tanah, dan pengendalian limpasan air merupakan elemen kunci yang harus menjadi prioritas dalam tahap perencanaan dan pelaksanaan pembangunan.

Kajian ini juga menegaskan pentingnya pelaksanaan studi lanjutan yang lebih detail, meliputi survei topografi dengan tingkat ketelitian tinggi, penyelidikan geoteknik melalui uji lapangan dan laboratorium, serta analisis hidrologi yang komprehensif. Hasil dari studi lanjutan tersebut akan menjadi dasar dalam penyusunan Detail Engineering Design (DED) yang lebih akurat dan aplikatif di lapangan.

Di sisi lain, pemenuhan aspek legalitas dan perizinan merupakan hal yang tidak terpisahkan dalam proses pengembangan kawasan. Oleh karena itu, seluruh tahapan pembangunan harus mengacu pada ketentuan yang berlaku, termasuk kesesuaian tata ruang, persetujuan lingkungan, persetujuan bangunan gedung, serta penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU).

Kami menyadari bahwa laporan kajian teknis ini masih bersifat awal (preliminary study) dan memerlukan penyempurnaan lebih lanjut sesuai dengan perkembangan data dan kondisi di lapangan. Namun demikian, dokumen ini diharapkan dapat menjadi landasan awal yang kuat dalam proses perencanaan, pengambilan keputusan, serta pengendalian pelaksanaan pembangunan kawasan.

Akhirnya, besar harapan kami agar hasil kajian ini dapat memberikan manfaat yang optimal, tidak hanya sebagai dokumen perencanaan, tetapi juga sebagai pedoman dalam mewujudkan kawasan perumahan yang aman secara teknis, nyaman untuk dihuni, tertata dengan baik, serta berkelanjutan dalam jangka panjang, sehingga mampu memberikan kontribusi positif terhadap peningkatan kualitas lingkungan dan kesejahteraan masyarakat.

LAMPIRAN PHOTO DAN DOKUMEN